Conseils immoQuels sont les avantages fiscaux de l’achat en VEFA ?

7 octobre 2024

L’achat d’un bien immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) offre de nombreux avantages, non seulement sur le plan patrimonial, mais aussi en matière de fiscalité. Les dispositifs fiscaux associés à l’immobilier neuf, tels que la réduction des frais de notaire, la TVA réduite ou encore l’exonération temporaire de la taxe foncière, permettent de rendre cet investissement attractif et rentable. De plus, des lois comme la loi Pinel viennent renforcer ces avantages, en facilitant l’investissement LMNP en VEFA et en optimisant la rentabilité grâce à des réductions d’impôts. Découvrons en détail ces avantages fiscaux pour tirer pleinement parti d’une acquisition en VEFA.

Comprendre la VEFA et son cadre fiscal attractif

Un achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) représente une excellente opportunité pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce aux avantages fiscaux qui l’accompagnent.

Ce dispositif permet d’acquérir un logement en VEFA ou en cours de construction, souvent avec un cadre fiscal favorable. Cet article vous guidera à travers les garanties de la VEFA et vous expliquera comment optimiser votre investissement.

Qu’est-ce que la VEFA ?

La VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, est un contrat qui permet à un acquéreur d’acheter un logement en VEFA neuf avant que sa construction ne soit achevée. Le futur propriétaire devient ainsi progressivement propriétaire du logement en vefa à mesure que les travaux avancent.

Ce type d’achat est encadré par des garanties strictes, comme la garantie d’achèvement et les garanties décennale, qui protègent l’acheteur contre les défauts de construction.

Les spécificités fiscales de l’achat en VEFA

L’un des principaux attraits de la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) réside dans les avantages fiscaux qu’elle offre aux acquéreurs. En achetant un logement neuf en VEFA, vous pouvez bénéficier de réductions de frais et d’exonérations fiscales, ce qui rend ce type d’investissement particulièrement attractif.

En plus des dispositifs fiscaux spécifiques à la VEFA, un achat en VEFA avantages fiscaux inclus, peut s’inscrire dans le cadre de lois de défiscalisation comme la loi Pinel, augmentant encore davantage la rentabilité de votre investissement.

Les principaux avantages fiscaux d’un achat en VEFA

Un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est la possibilité de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % sous certaines conditions, notamment si le logement neuf se trouve dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). En temps normal, la TVA applicable est de 20 %. Cette réduction permet d’acheter un bien à un prix de vente plus compétitif, facilitant ainsi l’accession à la propriété ou la réalisation d’un investissement locatif.

Les frais de notaire réduits

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Vente en l’État Futur d’Achèvement, les frais de notaire réduits sont calculer par rapport à l’achat d’un logement ancien. Alors que les frais de notaire lors d’un achat immobilier ancien peuvent atteindre environ 8 %, ceux dans l’immobilier neuf, y compris en VEFA, s’élèvent en général à environ 2 à 3 %. Cette réduction représente un gain financier non négligeable pour les acquéreurs.

TVA réduite : une opportunité à saisir

Un autre avantage majeur de l’achat en VEFA est la possibilité de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % sous certaines conditions, notamment si le logement neuf se trouve dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).

En temps normal, la TVA applicable est de 20 %. Cette réduction permet d’acheter un logement à un prix de vente plus compétitif, facilitant ainsi l’accession à la propriété ou la réalisation d’un investissement locatif.

Exonération de taxe foncière pendant deux ans

L’achat d’un logement neuf en VEFA, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux. Cette exonération, qui varie selon les communes, est un avantage important pour réduire les charges financières durant la phase initiale de l’investissement.

Optimiser son investissement avec la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation conçu pour encourager l’investissement locatif dans le neuf, notamment via la VEFA.

Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la mise en location du logement pour une durée déterminée.

Principes de la loi Pinel : investissement locatif en VEFA

Le principe de la loi Pinel est simple : L’achat d’un logement neuf en VEFA et en le louant pour une période de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur peut obtenir une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location.

Cette réduction varie entre 12 % et 21 % du prix d’achat, offrant ainsi un retour sur investissement non négligeable.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il est essentiel que l’investisseur respecte certaines conditions : le logement doit être loué à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, et le loyer doit également respecter les plafonds définis en fonction de la zone géographique où se situe le logement.

Ces critères sont fixés afin de favoriser l’accès à la location dans des zones tendues.

Calcul de la réduction d’impôt avec la loi Pinel

La réduction d’impôt obtenue avec la loi Pinel dépend de la durée de location choisie. Pour une location de 6 ans, la réduction est de 12 % du montant de l’investissement.

Pour une location de 9 ans, elle s’élève à 18 %, et pour 12 ans, elle atteint 21 %. Ce dispositif peut considérablement réduire le montant total de l’impôt sur le revenu, tout en permettant à l’investisseur de constituer un patrimoine.

Autres dispositifs fiscaux bénéfiques pour un achat en VEFA

Le prêt à taux zéro (PTZ) : un soutien à l’accession

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif destiné aux primo-accédants, qui permet de financer une partie de l’achat d’un logement neuf sans intérêts.

Ce prêt est cumulable avec d’autre prêt immobilier et permet de réduire le coût global du crédit, facilitant ainsi l’accès à la propriété pour de nombreux ménages.

Le statut LMNP : une fiscalité avantageuse pour les locations meublées

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs qui louent des biens meublés de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

En optant pour ce statut, l’investisseur peut amortir le logement et ainsi réduire ses revenus fonciers imposables, voire bénéficier d’une exonération d’impôt sur ces revenus locatifs.

C’est une solution idéale pour maximiser les rendements locatifs dans le cadre de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Quel est l’impact fiscal à long terme de l’achat en VEFA ?

Un achat d’un logement en VEFA présente également des avantages fiscaux à long terme. En effet, les biens neufs bénéficient d’une meilleure efficacité énergétique, ce qui peut permettre à l’acquéreur de réaliser des économies sur les charges courantes (chauffage, électricité, etc.).

De plus, les avantages fiscaux comme l’exonération de taxe foncière et la réduction des frais de notaire permettent d’optimiser le rendement de l’investissement sur le long terme.

Les perspectives fiscales de la détention immobilière en VEFA

Investir en VEFA, c’est aussi anticiper la revente du bien. Après plusieurs années, lorsque l’investisseur décide de revendre son bien, il pourra bénéficier d’une déduction partielle ou totale des plus-values immobilières, en fonction de la durée de détention.

Cette déduction commence après 22 ans de détention pour la plus-value, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Anticiper sa fiscalité lors de la revente du bien

Lors de la revente d’un bien acquis en VEFA, la plus-value réalisée est imposable si le bien n’est pas la résidence principale de l’investisseur.

Toutefois, l’investisseur bénéficie d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien. Cela permet de réduire l’impact fiscal sur la plus-value au moment de la revente.