VEFA : tout savoir sur la Vente en État Futur d’Achèvement

La Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA), couramment désignée comme « vente sur plan », gagne en popularité parmi ceux désirant acquérir un bien immobilier neuf, encore en construction ou à l'état de projet. Ce type de contrat immobilier, fréquemment utilisé pour l'achat d'appartements ou de maisons, est encadré par une réglementation stricte visant à protéger les acheteurs.

La VEFA se révèle être une option séduisante pour les investisseurs dans le neuf, nécessitant toutefois une compréhension détaillée de ses mécanismes, garanties, étapes d'acquisition, aspects financiers, ainsi que des conseils et précautions en cas de litige.

Qu'est-ce que la VEFA ?

Définition légale

La Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) est un type de contrat immobilier encadré par les articles L. 1601-1 à L. 1601-4 du Code civil et les articles L. 261-1 à L. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation. Ce contrat permet au vendeur, souvent un promoteur immobilier, de s'engager à construire un bien immobilier et de transférer immédiatement à l'acquéreur les droits sur le terrain ainsi que la propriété des constructions déjà présentes. Les futures constructions deviennent progressivement la propriété de l'acquéreur à mesure qu'elles sont réalisées.

Les principales caractéristiques de la VEFA

La VEFA se distingue par le fait que le vendeur, ou promoteur, garde le contrôle sur le projet jusqu'à l'achèvement des travaux. Cela implique que le promoteur est chargé de la bonne exécution de la construction et de sa livraison dans les conditions prévues par le contrat. Dès la signature, l'acquéreur devient propriétaire du terrain et des structures existantes, et acquiert la propriété des nouvelles constructions au fur et à mesure de leur édification.

Une garantie financière d'achèvement, ou garantie extrinsèque, est obligatoire pour le promoteur. Cette garantie assure que le projet sera terminé même en cas de défaillance financière du promoteur, protégeant ainsi l'investissement de l'acquéreur.

Un élément clé de la VEFA est le paiement échelonné du prix par l'acquéreur, basé sur l'avancement des travaux. Cette méthode de paiement, strictement régulée par la loi, permet à l'acquéreur de ne payer que pour les travaux réellement effectués, tout en fournissant au promoteur les fonds nécessaires à la poursuite du chantier.

Les avantages de la VEFA pour l'acquéreur

Personnalisation du logement

La VEFA offre l'avantage majeur de permettre aux acquéreurs de personnaliser leur futur logement selon leurs préférences et besoins. Ce processus offre la liberté de choisir l'agencement, les matériaux de finition, et des équipements spécifiques tels que la cuisine ou les revêtements de sol. Cette personnalisation crée un espace unique, évitant les travaux post-achat.

Respect des dernières normes énergétiques et environnementales

Les propriétés acquises en VEFA sont conformes aux normes actuelles d’efficacité énergétique et de construction. Souvent certifiées RT 2012 ou RT 2020, elles offrent un confort optimal et des économies d’énergie notables. Elles répondent aussi à des exigences d’isolation et de consommation énergétique, assurant ainsi un cadre de vie durable et économique sur le long terme.

Garanties spécifiques liées à la VEFA

La VEFA offre des garanties rassurantes pour l'acquéreur, dont la garantie financière d'achèvement qui garantit la finalisation de la construction même en cas de défaillance du promoteur. S'ajoutent à cela la garantie décennale et la garantie biennale, couvrant respectivement les vices de construction et les défauts des équipements. Ces garanties offrent une sécurité supplémentaire à l'investissement et une sérénité bienvenue pour les acquéreurs.

Découvrez notre article détaillé sur les garanties de la VEFA pour l’acquéreur.

Les étapes clés d'une acquisition en VEFA

1. La recherche du logement

Avant de s'engager dans une VEFA, l'étape initiale est la sélection du bien immobilier. Cette recherche implique souvent la comparaison de différents projets de constructions neuves proposés par les promoteurs immobiliers. Les futurs acquéreurs doivent considérer la localisation, le type de bien (appartement ou maison), les commodités environnantes, ainsi que le potentiel de plus-value.

2. La signature du contrat de réservation

La signature du contrat de réservation marque le premier engagement officiel de l'acheteur envers le logement en VEFA. Ce document important précise les détails légaux du bien, tels que sa localisation, son prix, la date prévue de livraison, les plans, et une notice descriptive.

La réservation est confirmée par un courrier recommandé, lançant le délai de rétractation légal.

3. Le versement du dépôt de garantie

Après la signature du contrat de réservation, l'acquéreur doit verser un dépôt de garantie, qui est souvent de 5% du prix de vente pour les biens dont la livraison est prévue dans plus d'un an. Ce montant est sécurisé sur un compte séquestre et sera déduit du prix final à la livraison. Ce dépôt confirme l'engagement de l'acheteur et sécurise la transaction.

4. Signature de l'acte de vente et appel de fonds

Après confirmation de la réservation, l'acquéreur s'engage dans la recherche de financement. La banque examine la demande de prêt immobilier et propose une offre de crédit détaillant les conditions du prêt.

Le financement sécurisé, un rendez-vous est pris pour la signature de l'acte authentique de vente, document notarié récapitulant les informations essentielles du logement et de la transaction, y compris les garanties offertes. Les paiements sont ensuite échelonnés en fonction de l'avancement des travaux, selon un calendrier réglementé, avec des versements pouvant atteindre 35% à l'achèvement des fondations, 70% une fois le bâtiment hors d'eau, et 95% à la fin des travaux.

5. Suivi de la construction et personnalisation

L'acquéreur a l'opportunité de suivre l'évolution des travaux, y compris par le biais de visites de chantier. Il peut aussi solliciter des modifications (TMA) peu après la signature de la réservation, selon la faisabilité et l'accord du promoteur. Des visites spécifiques, comme la visite des cloisons ou la pré-livraison, sont organisées pour garantir la qualité des finitions.

6. Livraison du bien neuf et remise des clés

La livraison du logement constitue un moment clé, avec une inspection détaillée pour vérifier l'état du bien. Un procès-verbal de livraison est signé, listant tout défaut visible. L'acquéreur a ensuite un mois pour signaler toute réserve supplémentaire par courrier recommandé. Après cette visite de contrôle, les 5% restants du prix sont versés, permettant à l'acquéreur de prendre possession de son nouveau domicile.

Les garanties offertes au sein d'une VEFA

Garantie de livraison à prix et délai convenus

Cette garantie assure que la construction sera achevée dans les délais et au prix convenus dans le contrat. En cas de défaillance du promoteur, elle protège l’acquéreur en garantissant la livraison du logement, souvent par le biais d’une garantie financière d’achèvement externe.

Garantie financière d’achèvement (GFA)

La garantie financière d’achèvement assure la finalisation du projet immobilier en cas de défaillance financière du promoteur. Elle se présente sous deux formes : extrinsèque, avec un garant externe comme une banque ou un assureur, et intrinsèque, où le promoteur garantit l'achèvement avec ses propres ressources.

Assurance dommage-ouvrage

Souscrite par le promoteur avant le début des travaux, cette assurance couvre les réparations de dommages liés à la construction sans attendre un jugement sur la responsabilité. Elle est effective dès la réception des travaux et pendant dix ans, permettant une intervention rapide en cas de sinistre.

Garantie de parfait achèvement (GPA)

Cette garantie, souvent abrégée en GPA, couvre tous les défauts de conformité ou les malfaçons apparents signalés par l’acquéreur lors de la réception du logement ou dans les 12 mois qui suivent. Elle s’étend aux défauts et désordres qui affectent la construction, à l’exception de ceux dus à l’usure normale, à l’usage anormal ou à un défaut d’entretien. L’entrepreneur est alors tenu de réparer ces défauts à ses frais, sans surcoût pour l’acquéreur.

Garantie biennale et garantie décennale

La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, couvre les équipements dissociables du bâtiment, tels que les volets, le chauffe-eau, et les installations électriques, pendant deux ans après la réception des travaux. La garantie décennale, quant à elle, assure la solidité de l’ouvrage et couvre les problèmes qui compromettent la structure du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination pour une durée de dix ans.

Garantie des vices cachés

Cette garantie protège l’acquéreur contre les défauts non apparents au moment de l’achat qui rendraient le bien impropre à l'utilisation prévue ou en diminueraient significativement la valeur. Elle permet à l'acheteur de demander une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les deux ans suivant la découverte du vice.

Les aspects financiers de la VEFA

L'échelonnement des paiements

Dans une vente en VEFA, l'échelonnement des paiements est strictement régulé pour correspondre à l'avancement des travaux. Le code de la construction précise les pourcentages de paiement à chaque étape clé : 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, et 95% à l'achèvement des travaux. Les 5% restants sont généralement versés lors de la livraison. Cet échelonnement protège l'acquéreur en alignant ses paiements sur la progression réelle du chantier, minimisant ainsi le risque financier en cas de retard ou de défaillance du promoteur.

Les frais liés à l'achat en VEFA (frais de notaire réduits, TVA, etc.)

Les frais liés à l'achat en VEFA comprennent des frais de notaire réduits, souvent de 2% à 3% du prix de vente, comparés aux environ 7% dans l'ancien. Cette réduction est due à la base taxable qui est le prix hors taxes. Les acheteurs bénéficient également d'une TVA à taux réduit sous certaines conditions, ce qui rend l'achat attractif, en particulier dans les zones tendues.

Pour vous aider à anticiper ces coûts, utilisez notre simulateur de frais de notaire qui vous permettra d'estimer précisément les frais associés à votre acquisition.

De plus, investir dans un bien neuf peut offrir des avantages fiscaux considérables grâce à des dispositifs comme la Loi Pinel. Calculez vos réductions d'impôts potentielles avec notre simulateur Loi Pinel pour découvrir les économies significatives que vous pourriez réaliser, améliorant l'attractivité de votre investissement en VEFA.

Financement : conseils pour obtenir un prêt immobilier

Lors de l'acquisition en VEFA, il est recommandé de consulter un courtier ou votre banque pour identifier les prêts spécifiquement adaptés à ce mode d'achat. Les financements pour une VEFA permettent généralement un déblocage échelonné des fonds, aligné sur les phases de construction et les appels de fonds par le promoteur. Cette modalité de paiement offre l'avantage de limiter les intérêts intercalaires, car les intérêts ne sont calculés que sur les montants débloqués au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Ce système de financement est particulièrement efficace pour réduire les coûts jusqu'à la remise des clés, offrant ainsi une gestion financière optimisée pour l'acquéreur.

Pour planifier sereinement votre financement, vérifiez votre capacité d'emprunt avec notre simulateur. Cela vous donnera une vision claire de votre capacité financière avant de vous engager.

En outre, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut réduire considérablement vos coûts initiaux et faciliter l'accès à la propriété. Utilisez notre simulateur PTZ pour vérifier votre éligibilité à ce prêt avantageux, vous fournissant toutes les informations nécessaires pour bénéficier de cet important soutien financier.

Quelques conseils pratiques avant de s'engager

Choisir le bon promoteur : critères et vérifications

La sélection d'un promoteur immobilier fiable est une étape déterminante lors de l'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).

Chez Interconstruction, notre savoir-faire repose sur plus de 60 ans d'expertise en tant que promoteur immobilier de premier plan en Île-de-France.

Notre engagement envers la qualité et la satisfaction clientèle se concrétise avec la livraison de 1 500 logements qui incarnent l'élégance, l'innovation et le respect de l'environnement. Nos projets, englobant logements neufs, bureaux et commerces, illustrent notre quête constante de l'excellence. Cette diversité de réalisations prouve notre aptitude à satisfaire un large spectre de besoins immobiliers, tout en respectant scrupuleusement les délais et en adhérant aux normes de qualité les plus rigoureuses.

Choisir Interconstruction, c'est opter pour un promoteur de confiance, reconnu pour son intégrité et son engagement envers le développement durable.

Nous ne nous contentons pas de construire des logements ; nous bâtissons votre avenir avec confiance et intégrité.

Bien comprendre le contrat de réservation

Comme évoqué plus haut, le contrat de réservation fixe les conditions de vente, ce qui en fait un document incontournable. Il est important de le lire avec attention pour en saisir tous les détails, y compris les informations sur le logement, le prix, les délais de livraison et les modalités de paiement.

Veillez à bien comprendre ce qui est inclus dans le prix et les équipements prévus. Posez toutes les questions nécessaires au promoteur pour éclaircir les zones d'ombre.

L'importance de l'état descriptif et de la notice descriptive

L'état descriptif et la notice descriptive sont essentiels dans le cadre d'un achat en VEFA. L'état descriptif liste les caractéristiques du bien, y compris les dimensions, les matériaux et les équipements. La notice descriptive offre des précisions sur les performances énergétiques, les normes de construction et les dispositifs de sécurité.

Ces documents sont indispensables pour s'assurer que le bien correspond bien aux attentes et aux promesses du promoteur. Ils permettent d'éviter les mauvaises surprises au moment de la livraison. Il est donc essentiel de les examiner minutieusement.

Prenez le temps de consulter les plans du logement et de la résidence pour bien comprendre toutes les annotations et spécifications techniques.

Que faire en cas de litige ?

Retard de livraison : droits et recours

Face à un retard de livraison d'un logement acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), l'acquéreur a plusieurs options pour défendre ses droits. Il est important de commencer par examiner le contrat de vente pour y trouver les clauses concernant les délais de livraison et les éventuelles pénalités pour retard. Si des pénalités sont prévues, l'acquéreur peut réclamer une indemnisation après un retard de 30 jours.

Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur, indiquant la date à laquelle le retard a commencé. En cas de désaccord sur cette date ou les raisons du retard, faire appel à un expert judiciaire pour évaluer le retard imputable au promoteur peut s'avérer nécessaire. Si le retard s'étend ou si les travaux sont abandonnés, une mise en demeure peut être envoyée au promoteur pour exiger la reprise des travaux ou le remboursement des sommes versées.

En dernier recours, l'acquéreur peut saisir la justice pour réclamer des dommages-intérêts ou demander l'annulation du contrat de réservation.

Causes légitimes de retard : il faut noter que certains retards, dus à des intempéries, des grèves, des actes de vandalisme, ou des cas de force majeure, peuvent être considérés comme légitimes et ne pas ouvrir droit à indemnisation. Ces exceptions doivent être clairement stipulées dans le contrat de vente.

Malfaçons et réserves à la livraison

À la livraison du logement, il est essentiel d'effectuer une inspection minutieuse pour identifier tout défaut.

Tous les défauts constatés doivent être inscrits dans le procès-verbal de livraison. L'acquéreur a ensuite un mois pour signaler par courrier recommandé toute réserve supplémentaire. En présence de malfaçons, il bénéficie de plusieurs garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) qui obligent le promoteur à effectuer les réparations nécessaires sans frais supplémentaires. Si les obligations ne sont pas respectées, l'acquéreur peut engager des actions en justice pour obtenir réparation.

L'accompagnement par des professionnels : notaire, avocat spécialisé en droit immobilier

En situation de litige, l'assistance de professionnels spécialisés est souvent précieuse.

Le notaire, auteur de l'acte de vente, peut offrir des éclaircissements sur les clauses du contrat. Pour une défense plus complète, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce dernier peut faciliter une résolution amiable avec le promoteur, rédiger des mises en demeure et représenter l'acquéreur en justice. Il est également en mesure d'évaluer l'authenticité des justificatifs du promoteur et de défendre efficacement les intérêts de l'acquéreur.