Tout ce qu’il faut savoir sur le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une solution innovante et sociale qui facilite l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. En dissociant le foncier du bâti, ce dispositif permet aux acheteurs de devenir propriétaires de leur logement tout en louant le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette séparation réduit considérablement le coût d’acquisition, rendant ainsi l'achat immobilier plus accessible.

Grâce à ce mécanisme, les ménages peuvent acquérir un bien immobilier jusqu’à 40 % moins cher que sur le marché libre, tout en bénéficiant de garanties solides encadrées par l’État. Ce dispositif permet de stabiliser le prix des logements et d’éviter la spéculation immobilière, garantissant ainsi une pérennité du parc immobilier abordable.

Si vous souhaitez devenir propriétaire à moindre coût et sécuriser votre achat immobilier, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le Bail Réel Solidaire : son fonctionnement, les conditions d’éligibilité, ses avantages et ses obligations.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet d’acquérir uniquement le bâti (le logement), tout en restant locataire du foncier (le terrain), détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette séparation entre le terrain et la construction constitue une véritable avancée dans l’accession sociale à la propriété, car elle permet de réduire significativement le prix d’achat d’un bien immobilier, le rendant plus abordable pour les ménages aux revenus modestes.

Instauré en France en 2017, le BRS a été conçu comme une solution durable contre la spéculation foncière, afin de garantir sur le long terme des logements accessibles aux foyers qui en ont le plus besoin. En encadrant les conditions d'achat et de revente, ce mécanisme stabilise les prix et évite les flambées immobilières, offrant ainsi une alternative fiable à l’accession classique à la propriété. En plus de favoriser une plus grande mixité sociale, le Bail Réel Solidaire permet aux acquéreurs de bénéficier de dispositifs de financement avantageux, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), tout en leur assurant une sécurité d’occupation sur le long terme. Ce modèle d’accession encadrée représente ainsi un levier essentiel pour démocratiser la propriété immobilière et faciliter l’accès à un logement de qualité, même dans les zones tendues.

Comment fonctionne le BRS ?

Dissociation du foncier et du bâti

Dans le cadre du Bail Réel Solidaire (BRS), l’acquéreur devient pleinement propriétaire de son logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui lui concède un bail de très longue durée, généralement de 99 ans. Ce mécanisme permet ainsi de dissocier le foncier du bâti, réduisant considérablement le coût d’achat du bien immobilier et rendant l’accession à la propriété plus abordable. En contrepartie de cette occupation du sol, le propriétaire du logement doit s’acquitter d’une redevance foncière mensuelle, versée à l’OFS. Cette redevance, habituellement modique, permet de financer la gestion du foncier par l’organisme tout en garantissant un accès équitable et durable au logement pour les générations futures. L’un des grands atouts du BRS est qu’il sécurise les propriétaires : le bail est renouvelable, et même en cas de transmission du bien (vente, héritage), le terrain reste sous la gestion de l’OFS, assurant ainsi une stabilité foncière sur le long terme. Ce modèle innovant évite la spéculation immobilière et garantit que les logements restent accessibles aux ménages aux revenus modestes, y compris sur des marchés immobiliers tendus.

Le rôle des Organismes de Foncier Solidaire (OFS)

Les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) sont des structures à but non lucratif, agréées par l’État, dont la mission principale est de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Grâce à leur intervention, les acheteurs peuvent acquérir un logement à un prix bien inférieur à celui du marché, tout en bénéficiant d’un cadre sécurisé et encadré. Ces organismes jouent un rôle clé dans la régulation du marché immobilier en empêchant la spéculation foncière. En maintenant la propriété du terrain et en louant ce dernier via un bail réel solidaire (BRS), ils permettent de stabiliser les prix dans les zones tendues et de garantir que ces logements restent abordables aux générations futures. En plus de rendre l’accession à la propriété plus abordable, les OFS assurent également un suivi rigoureux des conditions d’éligibilité pour s’assurer que le dispositif profite aux ménages qui en ont réellement besoin. Ils encadrent aussi la revente des biens en BRS, en imposant des règles strictes sur les prix de cession et en veillant à ce que les futurs acquéreurs respectent, eux aussi, les plafonds de ressources. Ainsi, le rôle des OFS ne se limite pas à la gestion du foncier : ils sont de véritables garants d’un logement abordable et durable, permettant à des foyers aux revenus modestes d’accéder à la propriété tout en préservant un équilibre dans le marché immobilier.

Les conditions pour bénéficier du BRS

Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire (BRS), l’acquéreur doit répondre à plusieurs conditions strictes d’éligibilité, définies par la réglementation en vigueur. Ces critères garantissent que le dispositif profite uniquement aux ménages qui en ont réellement besoin et permet de maintenir un accès durable au logement abordable. L’acheteur doit respecter des plafonds de revenus, qui varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du logement. Ces plafonds sont alignés sur ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA) et sont régulièrement révisés.

Le bien acquis via un BRS doit impérativement être utilisé comme résidence principale. L’acheteur s’engage donc à occuper le logement en continu, ce qui exclut toute possibilité de location saisonnière ou d’investissement locatif. L’accession en BRS peut être financée grâce à différents dispositifs d’aides, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou encore certains prêts conventionnés. Ces solutions permettent de réduire encore davantage le coût de l’acquisition et de rendre l’accession plus accessible aux ménages aux revenus modestes.

En cas de revente, le logement doit être cédé à un prix encadré afin de préserver son caractère abordable. De plus, le futur acquéreur devra lui aussi respecter les critères d’éligibilité du BRS, notamment en ce qui concerne les plafonds de revenus. Étant donné que l’acheteur ne devient propriétaire que du bâti et non du terrain, il doit s’acquitter d’une redevance foncière mensuelle auprès de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette redevance reste modérée et permet d’assurer le bon fonctionnement du dispositif. Grâce à ces critères, le Bail Réel Solidaire constitue une solution idéale pour de nombreux ménages souhaitant accéder à la propriété à moindre coût, tout en garantissant la pérennité du parc de logements abordables.

Conditions de ressources

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif strictement encadré, destiné aux ménages modestes. Pour en bénéficier, il est impératif de ne pas dépasser un certain niveau de ressources, fixé par l’État. Ces plafonds sont déterminés en fonction :

• De la composition du foyer (nombre de personnes occupant le logement)
• De la zone géographique où se situe le bien immobilier

Ces seuils sont régulièrement réévalués afin de s’adapter aux réalités du marché immobilier et à l’évolution du coût de la vie. Ils sont alignés sur les plafonds du Prêt Social Location-Accession (PSLA), qui est un autre dispositif favorisant l’accession sociale à la propriété.

Par exemple, un couple avec un enfant vivant en zone A (régions où l’immobilier est particulièrement cher, comme l’Île-de-France) devra justifier d’un revenu fiscal de référence inférieur à un montant précis pour être éligible.

Bon à savoir : Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’année N-2. Ainsi, pour un achat en 2025, ce sont les revenus déclarés en 2023 qui seront examinés.

Si un ménage dépasse ces plafonds, il ne pourra pas bénéficier du BRS et devra se tourner vers d’autres solutions d’accession à la propriété, comme l’accession libre ou la location-accession (PSLA).

Les autres critères d’éligibilité

En plus des conditions de ressources, l’acquéreur doit :

• Utiliser le bien comme résidence principale (pas de location possible).
• Ne pas dépasser un certain plafond de patrimoine.
• Respecter les conditions fixées par l’OFS gestionnaire du foncier.

Plafonds de ressources pour bénéficier d’un BRS en 2025

Source : Ministère du Logement - 2025

Les avantages de l’achat en Bail Réel Solidaire

Réduction du coût d'acquisition

Le BRS permet de réduire le prix d'achat d'environ 20 à 40% par rapport à un achat en accession libre. Cette baisse s’explique par l'absence de coût lié au foncier.

Bon à savoir : Il est possible de cumuler le BRS avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer son achat.

Accession à la propriété sécurisée

Grâce à ce dispositif, l'acquéreur bénéficie de plusieurs garanties :

• Encadrement du prix de revente, empêchant toute spéculation.
• Droit de renouveler le bail jusqu’à 99 ans.
• Sécurité juridique et financière assurée par l’OFS.

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Les obligations et contraintes du Bail Réel Solidaire

Usage du bien et limitation de la revente

L’acquisition d’un bien en Bail Réel Solidaire (BRS) est encadrée par plusieurs règles visant à garantir son accessibilité à long terme et à éviter toute dérive spéculative.

Occupation obligatoire en résidence principale

Le propriétaire doit impérativement résider dans le bien à titre de résidence principale. Toute mise en location est interdite, sauf exceptions (mutation professionnelle, séparation, accident de la vie, etc.) et uniquement avec l’accord préalable de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Revente strictement encadrée

Lorsqu’un propriétaire souhaite revendre son bien, il doit respecter plusieurs conditions :

Prix de vente plafonné : Contrairement à l’accession libre, la revente est soumise à un prix maximum déterminé par l’OFS, ce qui empêche la spéculation et garantit un maintien des prix accessibles.

Vente à un ménage éligible : L’acquéreur doit répondre aux critères de ressources définis par le dispositif.

Droit de regard de l’OFS : L’OFS valide la transaction et peut exercer son droit de préemption pour racheter le bien et le réattribuer à un nouveau ménage éligible.

En cas de difficulté de revente, certains OFS proposent des solutions pour faciliter la transmission du bien à un acheteur répondant aux critères d’éligibilité.

Cotisations annuelles

Le propriétaire doit s’acquitter d’une cotisation annuelle auprès de l’OFS, correspondant à la redevance pour la location du foncier.

Montant estimé : généralement inférieur à 2€/m²/mois, cette somme reste modeste et permet de pérenniser le fonctionnement du dispositif.

Cette redevance constitue la seule charge supplémentaire par rapport à une accession classique, et reste largement compensée par la réduction du prix d’achat du bien.

Devenir propriétaire avec le BRS

Les étapes de l’accession

L’acquisition d’un bien en Bail Réel Solidaire suit un processus structuré permettant aux ménages éligibles de devenir propriétaires dans un cadre sécurisé.

Vérifier son éligibilité

Respect des plafonds de ressources, qui varient selon la composition du ménage et la zone géographique.

Engagement à faire du bien sa résidence principale.

Sélectionner un programme immobilier en BRS

Identifier les offres disponibles auprès des Organismes de Foncier Solidaire (OFS).

Comparer les caractéristiques des biens (localisation, surface, prix).

Signer une promesse de vente et obtenir un financement

Une fois le bien choisi, signature d’une promesse de vente.

Recherche et validation du financement, en tenant compte des dispositifs d’aide accessibles.

Finaliser l’achat chez le notaire et signer le bail avec l’OFS

Signature de l’acte authentique chez le notaire.

Signature du bail réel solidaire avec l’OFS, officialisant la dissociation du foncier et du bâti.

Les financements possibles

Le BRS est éligible à plusieurs aides financières, facilitant l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus intermédiaires :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources.
• Prêt Accession Sociale (PAS) : un prêt réglementé bénéficiant d’un taux avantageux pour les foyers modestes.
• Prêt Conventionné (PC) : un prêt accordé sans conditions de revenus, ouvrant droit aux aides au logement (APL accession).

Ces solutions permettent d’optimiser son plan de financement et de sécuriser son projet immobilier en BRS.

Revendre un bien acquis via le BRS

Procédure et conditions de revente

La revente d’un bien en Bail Réel Solidaire est soumise à un cadre strict visant à préserver son objectif social. Le propriétaire doit :

• Informer l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui bénéficie d’un droit de préemption pour racheter le bien en priorité.
• Respecter le prix de vente maximum autorisé, défini selon une formule réglementée prenant en compte l’évolution de l’indice des prix.
• Vendre uniquement à un acquéreur éligible au BRS, respectant les plafonds de ressources en vigueur.

Ce processus permet d’assurer que le bien reste accessible aux ménages modestes et intermédiaires, conformément à la vocation du dispositif.

Impact sur le prix de revente

Contrairement à l’accession libre, où le marché dicte le prix de vente, la revente d’un bien sous BRS est encadrée pour éviter toute spéculation immobilière.

• La plus-value est limitée, avec un prix de cession plafonné afin de maintenir l’attractivité du dispositif pour les futurs acheteurs.
• L’évolution du prix est généralement indexée sur des critères objectifs, comme l’indice des prix à la consommation ou un indice immobilier de référence.

Cette régulation garantit la pérennité de l’accessibilité au logement, en empêchant les hausses de prix excessives et en assurant que chaque revente bénéficie à un ménage respectant les conditions d’éligibilité.

Comparaison avec d'autres formes d'accession

BRS vs Accession libre

L’accession libre permet d’acquérir un bien en pleine propriété, terrain compris, avec une totale liberté en matière de revente. Cependant, elle implique un prix d’achat plus élevé et une exposition aux fluctuations du marché.

Le BRS, en dissociant le foncier du bâti, réduit significativement le coût d’acquisition mais encadre la revente pour éviter la spéculation. Il s’adresse donc à des ménages recherchant un achat sécurisé à un prix plus abordable.

BRS vs Location-accession

La location-accession offre une approche progressive de l’achat immobilier, avec une première phase locative qui permet de tester le bien avant de lever l’option d’achat. Ce dispositif peut être intéressant pour les ménages hésitants ou ceux ayant besoin de temps pour consolider leur financement.

À l’inverse, le BRS garantit une stabilité immédiate avec un achat sécurisé et un prix attractif dès le départ, sans période de transition. Il s’adresse à des acheteurs convaincus souhaitant devenir propriétaires rapidement, tout en bénéficiant d’un cadre réglementé.