La garantie biennale : définition et mise en œuvre

La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est une disposition légale essentielle prévue par l’article 1792-3 du Code civil. 

Elle offre une protection aux propriétaires et aux maîtres d’ouvrage en assurant que les éléments d’équipement dissociables d’un bâtiment, comme les volets, les systèmes électriques, ou encore les équipements sanitaires, restent en état de fonctionnement pendant une durée minimale de deux ans après la réception des travaux.

Cette garantie obligatoire s’applique aussi bien aux maisons individuelles qu’aux logements collectifs, y compris dans le cadre d’une VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), permettant ainsi de sécuriser l’utilisation des logements neufs tout en garantissant une protection optimale contre les éventuelles malfaçons ou dysfonctionnements des équipements indispensables au quotidien. 

Elle représente un engagement important pour les constructeurs et un avantage considérable pour les acquéreurs immobiliers, leur permettant d’utiliser leur habitation en toute sérénité, sans frais imprévus liés à des rafistolages précoces.

Ce dispositif juridique contribue à renforcer la qualité des constructions neuves, qu’il s’agisse de logements locatifs ou de résidences principales, et constitue une garantie essentielle dans le cadre des assurances construction.

Qu'est-ce que la garantie biennale ?

La garantie biennale de bon fonctionnement impose aux entreprises de construction de couvrir les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. 

Ces équipements incluent les chauffe-eaux, les systèmes de ventilation, les portes intérieures, les volets, ou encore la plomberie et les installations électriques.

Durant une période de deux ans après la réception des travaux, le constructeur doit intervenir pour réparer ou remplacer tout équipement défectueux. 

Cette obligation protège le maître d’ouvrage ou le propriétaire, leur garantissant un logement fonctionnel sans frais supplémentaires.

Le champ d'application de la garantie biennale

Les éléments couverts par la garantie biennale

La garantie biennale couvre une large gamme d’éléments d’équipement essentiels au bon fonctionnement du bâtiment, parmi lesquels :

Équipements sanitaires : Cette catégorie inclut la plomberie, la robinetterie, ainsi que les systèmes de tuyauterie. Ces équipements sont cruciaux pour assurer le confort et la fonctionnalité d’un logement, notamment pour l’alimentation en eau et l’évacuation des eaux usées. Les dysfonctionnements tels que des fuites ou des blocages doivent être corrigés dans le cadre de cette garantie.

Installations électriques : Cela comprend tous les interrupteurs, les prises, les tableaux électriques, et les disjoncteurs. Ces installations, nécessaires pour la distribution et la gestion de l’électricité dans l’habitation, doivent être en parfait état de fonctionnement. Toute panne, tout court-circuit ou dysfonctionnement d’un composant de ces systèmes entraîne l’obligation pour le constructeur d’effectuer les réparations nécessaires.

Volets et portes intérieures : Ces équipements jouent un rôle clé dans l’isolation thermique et phonique du logement, ainsi que dans la sécurité des habitants. La garantie biennale assure leur bon fonctionnement, y compris les mécanismes d’ouverture et de fermeture, ainsi que la protection contre l’usure prématurée de leurs composants.

Revêtements de sol : Le carrelage, le parquet flottant, et d’autres matériaux décoratifs tels que le vinyle ou le laminé sont également couverts par la garantie biennale. Si ces matériaux se détériorent rapidement ou se décollent, la responsabilité du constructeur est engagée pour effectuer les réparations nécessaires, afin d’assurer un entretien sans frais pour le propriétaire.

Ces équipements doivent être maintenus en bon état de fonctionnement pendant toute la durée de la garantie biennale. 

En cas de dysfonctionnement ou de malfaçons détectés, une simple demande adressée au constructeur permet de déclencher la procédure de réparation. 

Ce processus garantit que tout problème relatif à ces équipements sera résolu sans frais supplémentaires pour le propriétaire, et que le logement reste conforme aux standards de qualité exigés.

Les cas particuliers de la garantie biennale

La garantie biennale en plomberie

Les systèmes de plomberie, comme la robinetterie ou les conduites d’eau, sont fréquemment concernés. 

Les fuites, les blocages, ou les problèmes d’étanchéité doivent être corrigés dans le cadre de cette garantie.

La garantie biennale en peinture

Bien que rarement invoquée, la peinture intérieure ou extérieure peut aussi relever de la garantie biennale si des décollements ou des craquelures surviennent rapidement.

La garantie biennale en électricité

Les circuits électriques, les prises, ou encore les tableaux de commande doivent être en parfait état de fonctionnement. Tout problème compromettant la sécurité ou l’usage doit être réparé.

La garantie biennale en revêtement de sol

Les revêtements comme le carrelage, le parquet, ou même les moquettes sont également couverts. Si des anomalies apparaissent, comme des fissures ou des décollages, le constructeur doit intervenir.

La mise en œuvre de la garantie biennale

Pour bénéficier de la garantie biennale, il est nécessaire de respecter les étapes précises permettant son activation. Voici les démarches à suivre pour s'assurer d'une prise en charge conforme aux dispositions légales.

Procédure d'activation de la garantie biennale

Pour activer cette garantie, le propriétaire (ou maître d’ouvrage) doit :

Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, détaillant précisément les dysfonctionnements (pièces concernées, nature des problèmes, etc.).

Joindre toutes les preuves possibles (photos, vidéos, factures, etc.) permettant au professionnel d’évaluer la situation.

Respecter impérativement le délai de deux ans suivant la réception des travaux pour effectuer cette démarche.

En procédant ainsi, vous facilitez la prise en charge rapide des réparations et la bonne mise en œuvre des obligations du constructeur.

Quand et comment déclarer la garantie biennale ?

La déclaration doit être effectuée dès l’apparition des dysfonctionnements afin de limiter l’aggravation des dommages. Plus la demande est faite tôt, plus il est facile pour l’entreprise ou l’artisan concerné de vérifier l’origine du problème et d’y remédier rapidement.

Qui contacter ? En premier lieu, contactez le constructeur ou l’entreprise qui a réalisé les travaux.

Comment transmettre les preuves ? Fournissez un dossier complet (photos détaillées, vidéos, témoignages) pour appuyer votre demande et prouver la nature des désordres.

Avec une démarche rapide et des informations bien documentées, vous optimisez vos chances d’obtenir une prise en charge dans les meilleures conditions et vous sécurisez la pérennité de vos équipements.

Quelles sont les limites de la garantie biennale ?

Avant de détailler les exclusions spécifiques, il est essentiel de comprendre les limites de la garantie biennale afin de mieux distinguer les responsabilités qui incombent à cette garantie de celles couvertes par d'autres dispositifs.

Quels sont les dommages non pris en charge par la garantie biennale ?

La garantie biennale ne couvre pas certains types de dommages, notamment :

Les dégâts structurels : ces types de dommages, affectant la stabilité de l’ouvrage, relèvent de la garantie décennale. Cela comprend des problèmes tels que des fissures profondes dans les murs porteurs, des affaissements de fondations, ou des défauts affectant l'intégrité de la structure du bâtiment. 

La garantie décennale prend en charge ces malfaçons graves, qui peuvent compromettre la sécurité des habitants.

Les dommages causés par l’usure normale : la garantie biennale ne couvre pas les détériorations dues à une usure normale des équipements ou à un mauvais entretien de ceux-ci. Par exemple, des volets ou des portes qui se détériorent à la suite d’une utilisation excessive ou d’un entretien insuffisant ne sont pas pris en charge. Il est important de réaliser un entretien régulier et approprié des équipements pour garantir leur bon fonctionnement sur le long terme.

Les défauts affectant des éléments indissociables de l’ouvrage : la garantie biennale ne s’applique pas aux défauts affectant des éléments qui font partie intégrante de la structure du bâtiment, comme les murs porteurs, les plafonds, les fondations, ou le toit. Ces éléments sont couverts par la garantie décennale qui garantit la solidité et la sécurité de l’ensemble de l’ouvrage.

Il est donc essentiel de bien distinguer les éléments couverts par la garantie biennale de ceux relevant d’autres garanties offertes par la VEFA.

Les propriétaires doivent être conscients des limites de cette protection et s’assurer qu’ils suivent les bonnes pratiques d'entretien pour éviter tout malentendu concernant les réparations.

La distinction avec d'autres garanties

Garantie biennale vs garantie décennale

La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages structurels affectant la solidité de l’ouvrage ou pouvant compromettre sa destination (fissures profondes, affaissements de fondations, etc.). Elle est indispensable pour sécuriser la stabilité du bâtiment et la sécurité de ses occupants.

La garantie biennale, valable deux ans, se limite quant à elle aux éléments d’équipement dissociables (volets, appareils électriques, portes intérieures, etc.). Si ces installations présentent des dysfonctionnements dans les deux ans suivant la réception des travaux, le constructeur doit procéder aux réparations sans frais pour le propriétaire.

Finalement, la garantie décennale protège la structure du bâtiment, tandis que la garantie biennale assure le bon fonctionnement des équipements. Toutes deux sont complémentaires et répondent à des enjeux différents dans le cadre d’une construction.

Complémentarité avec la garantie de parfait achèvement 

La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés durant la première année suivant la réception des travaux, sans distinction de nature : qu’il s’agisse de défauts touchant la structure du bâtiment ou d’équipements dissociables. Concrètement, cette garantie impose au constructeur de remédier à tous les problèmes constatés et notifiés (par le biais d’une liste de réserves lors de la livraison de l’ouvrage ou par courrier recommandé durant cette première année).

Elle intervient ainsi en amont de la garantie biennale (2 ans) et de la garantie décennale (10 ans). Grâce à cette synergie entre les différentes garanties, le propriétaire bénéficie d’une couverture globale :

Garantie de parfait achèvement (1 an) : prise en charge de tous les défauts signalés, qu’ils soient mineurs ou majeurs, structurels ou liés aux équipements.

Garantie biennale (2 ans) : centrée sur le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables (volets, appareils électriques, portes intérieures, etc.).

Garantie décennale (10 ans) : protection contre les dommages affectant la solidité ou la stabilité de l’ouvrage (murs porteurs, fondations, toiture, etc.).

Garantie financière d’achèvement : spécifique à la VEFA, elle assure que le programme immobilier sera mené à son terme, même en cas de défaillance du promoteur

En résumé, la garantie de parfait achèvement complète les garanties biennale et décennale en intervenant en premier, et, dans le cadre d’une VEFA, la garantie financière d’achèvement sécurise l’aboutissement du projet. Ensemble, ces dispositifs permettent de préserver la qualité et la pérennité du bien.