C'est quoi une VEFA ?

L’ achat VEFA (État Futur d’Achèvement) est une méthode d’acquisition immobilière unique et de plus en plus populaire en France. Elle permet aux acheteurs d’acquérir un bien immobilier sur plan, avant même que sa construction ne soit achevée ou parfois même commencée. Cette approche, spécifique à l’immobilier neuf, offre de nombreux avantages tels que la personnalisation du logement et une sécurité renforcée de l’investissement, mais comporte aussi certaines particularités et risques qu’il est essentiel de comprendre. Dans cet article, nous allons explorer en profondeur tous les aspects de l’achat en VEFA, depuis sa définition jusqu’aux aspects financiers (avantages et inconvénients), en passant par les garanties, les étapes clés du processus et les pièges à éviter. Que vous soyez un primo-accédant, un investisseur ou simplement curieux de comprendre ce mode d’achat immobilier, ce guide complet vous fournira toutes les informations nécessaires pour appréhender la VEFA dans sa globalité.

Qu’est-ce que la VEFA ?

La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement, communément appelée VEFA ou « achat sur plan ») est un contrat immobilier régi par la loi du 3 janvier 1967 et le décret du 22 décembre 1967. Elle se définit comme une transaction immobilière par laquelle un acheteur acquiert un bien immobilier qui n’existe pas encore dans sa forme finale au moment de la signature du contrat.

Le principe de la VEFA

Dans le cadre d’une VEFA, le vendeur, généralement un promoteur immobilier, s’engage à construire un immeuble (appartement ou maison individuelle) dans un délai déterminé. De son côté, l’acheteur s’engage à payer le prix de ce bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un échéancier prévu par la loi (dont un dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation).

Transfert de propriété progressif

La particularité de la VEFA réside dans le fait que le transfert de propriété s’opère au fur et à mesure de la construction. Ainsi, l’acheteur devient propriétaire du sol et des constructions existantes dès la signature de l’acte (ou contrat définitif), puis des éléments de la construction au fur et à mesure de leur exécution.

Les acteurs clés dans un processus d’achat en VEFA

Le promoteur immobilier

C’est l’acteur principal de la VEFA. Il conçoit le projet, obtient les autorisations nécessaires, finance et supervise la construction. Il est responsable de la construction du bien conformément aux spécifications du contrat.

L’acheteur

Il s’engage à acquérir le bien avant sa construction et à en payer le prix selon l’échéancier convenu. Il bénéficie de protections légales spécifiques à la VEFA.

Le notaire

Son rôle est crucial. Le notaire authentifie l’acte ou contrat définitif, vérifie la régularité de la transaction, s’assure que toutes les conditions légales sont remplies et gère le transfert de propriété. L’achat et donc la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) bénéficie de frais de notaire réduits et parfois même offerts par le promoteur dans le cadre de promotions ou d’incitations à l’achat (frais de notaire réduits, frais de notaire offerts).

Les banques

Elles interviennent pour financer l’achat, avec des modalités spécifiques à la VEFA, notamment en ce qui concerne le déblocage progressif des fonds.

Les assureurs

Ils fournissent les garanties nécessaires, particulièrement la GFA (Garantie Financière d’Achèvement), obligatoire dans le cadre d’une VEFA.

Les architectes et entreprises de construction

Bien qu’ils n’aient pas de lien direct avec l’acheteur, leur travail est essentiel pour la réalisation du projet conformément aux plans et aux normes en vigueur.

Le bureau de contrôle

Il vérifie la conformité de la construction et de chaque logement ou appartement aux normes et réglementations en vigueur.

La signature du contrat de réservation

Le processus d’achat en VEFA débute généralement par la signature d’un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire. Ce document est essentiel car il :

Contenu du contrat de réservation

• Décrit le bien (surface, étage, orientation, annexes…)
• Indique le prix de vente et les conditions de paiement liées à cette vente (dans la majorité des cas assorti du paiement d’un dépôt de garantie)
• Précise la date prévisionnelle de remise des clés
• Énumère les conditions suspensives (obtention du permis de construire, du prêt bancaire…)

Délai de rétractation

Après la signature, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut se désister sans frais.

La signature de l'acte de vente définitif

Une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives levées, l’acte de vente définitif (ou contrat de vente définitif) est signé chez le notaire. C’est à ce moment que l’acheteur devient officiellement propriétaire de son logement en construction. Le contrat de vente en VEFA doit obligatoirement contenir :

Le contenu obligatoire du contrat de vente

La description précise du logement et de ses annexes.
Le prix et les modalités de paiement
Le délai de livraison
La garantie d’achèvement
Les plans du logement et une notice descriptive des travaux

L’échelonnement des paiements

Le paiement du prix se fait progressivement, selon un échéancier défini par la loi, en fonction de l’avancement des travaux :

Les étapes de l'échelonnement

Un dépôt de garantie
35% à l’achèvement des fondations
70% à la mise hors d’eau (toiture posée)
95% à l’achèvement des travaux
5% à la livraison du logement neuf

Cet échelonnement permet à l’acheteur de ne pas avoir à débourser la totalité du prix dès le début, ce qui peut faciliter le financement.

La livraison et la prise de possession

La livraison du logement est une étape essentielle. Elle comprend :

Les étapes de la livraison

La visite de pré-livraison : Elle permet de repérer d’éventuels défauts avant la livraison officielle du logement
La livraison proprement dite : Un procès-verbal de livraison est établi, sur lequel l’acheteur peut noter des réserves si nécessaire.
La remise des clés du logement : Elle marque le transfert définitif de la propriété et le début de la période de garantie.
La levée des réserves : Le promoteur doit corriger les défauts notés dans un délai raisonnable

Garantie de parfait achèvement

Cette garantie, d’une durée d’un an à compter de la réception des travaux, oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés par le propriétaire, qu’ils soient apparents ou non lors de la réception. Elle couvre :

Ce que couvre la garantie de parfait achèvement

Les défauts de conformité
Les malfaçons
Les désordres apparents ou cachés

Il est important de signaler tout problème par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) dans ce délai d’un an.

Garantie biennale et décennale

Garantie biennale

La garantie biennale couvre pendant deux ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement du logement dissociables du bâtiment (volets, robinetterie, etc.).

Garantie décennale

La garantie décennale (obligatoire et souscrite par les constructeurs) protège durant dix ans contre :
Les vices ou dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage
Les défauts qui rendent le logement impropre à sa destination

Garantie d’achèvement et de remboursement

Elle est obligatoire dans toute VEFA. Elle assure que la construction sera terminée même en cas de défaillance du promoteur à honorer son contrat. Elle peut prendre deux formes :

Les formes de la garantie d’achèvement

La garantie extrinsèque : un établissement financier s’engage à finir les travaux en cas de défaillance du promoteur
La garantie intrinsèque : le promoteur justifie de fonds suffisants pour achever les travaux

Les options de prêt immobilier

Le financement d’un achat en VEFA présente des particularités :

Le déblocage progressif des fonds

La banque libère les fonds par tranches, selon l’échéancier des paiements.

Les intérêts intercalaires

Ce sont les intérêts dus sur les sommes débloquées avant la livraison du logement.

Le différé de remboursement

Il est souvent possible de ne commencer à rembourser le capital qu’à la livraison du bien.

Les banques proposent généralement des prêts spécifiques pour la VEFA, adaptés à ces particularités.

Anticiper les potentiels retards de livraison

Les retards de livraison sont un risque à prendre en compte dans un achat en VEFA. Pour se protéger :

Comment se prémunir des retards

Vérifiez les clauses du contrat relatives aux délais et aux pénalités en cas de retard
Prévoyez une solution de logement temporaire en cas de retard
Gardez à l’esprit que certains retards peuvent être justifiés (intempéries, faillite d’un sous-traitant…)

Comprendre les modifications du projet initial

Des modifications mineures peuvent intervenir entre le projet initial et la réalisation finale. Pour éviter les mauvaises surprises :

Conseils pour gérer les modifications

Lisez attentivement la notice descriptive et les plans
Comprenez l’étendue des modifications possibles selon le contrat
Visitez régulièrement le chantier si possible

Vérifier la solvabilité du promoteur immobilier

Avant de s’engager, il est nécessaire de vérifier la solidité financière et la réputation du promoteur :

Étapes pour vérifier la fiabilité du promoteur

Recherchez des informations sur les précédents projets du promoteur
Vérifiez sa santé financière (vous pouvez demander un extrait Kbis)
Assurez-vous qu’il dispose bien d’une garantie financière d’achèvement